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  • 작성자 사진법무법인 해성

계약의 해제와 해지의 차이점

오늘은 계약의 해제와 해지의 차이점, 및 작성 시 주의할 점을 알아보겠습니다.


1. 계약의 해제 vs 해지

계약의 해제

계약의 해지

의의

계약 체결 자체를 소멸:

특정 계약을 원천적으로 소급하여 계약이 처음부터 없도록 소멸시킨다.

미래의 효력 소멸:

계속적인 거래 계약에 있어서 특정 시점 이후로부터 장래에 대하여 계약의 효력을 소멸시킨다.

의무

원상회복 의무:

계약이 처음부터 없는 것이 되므로, 계약을 이행한 부분이 있다면 원상 회복을 해야 한다.

그리고, 오고 간 금전이나 물품을 반환하고, 경우에 따라서는 이자도 지급한다.

청산 의무:

원상회복 의무는 없지만, 계약을 정리하면서 정산의 문제가 발생한다.

단, 계약 해지 이전에 유효한 계약을 기초로 이행한 부분이나 이미 발생한 채권 및 채무는 포함하지 않는다.

​손해배상

​가능(법정 해제)

​가능

예시

​(현재 3월) 연초에 체결한 매매계약 후 매도자가 파산하여 잔금을 주지 않을 경우, 당초 계약은 없던 것으로 함. 원상회복 의무 있음.

​(현재 3월) 연초에 체결한 임대차계약 후 임차인이 월세를 지불하지 않을 경우, 당초 계약은 유효하지만, 미래의 계약 소멸.


 

2. 계약 해제: 약정 해제 vs 법정 해제 계약 해제는 약정 해제와 법정 해제가 있습니다.


예를 들면 아래와 같습니다. 약정 해제: 부동산 계약을 할 때 1주일 내 대출이 나오지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 점을 계약서에 반영하고, 실제 대출이 나오지 않는다면 계약을 해제하는 것입니다. 계약의 두 당사자가 합의 한 사항이니, 별도의 손해배상 청구는 없습니다. 법정 해제: 반면, 위의 예시처럼 잔금일이 되었는데도 잔금을 치르지 않아서 손해가 발생한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.


 

3. 계약 해제의 손해배상: 해약금 vs 위약금 ​Q. 계약의 해제 이후에 계약금을 돌려주어야 할까요? 해약금과 위약금으로 설명을 드리겠습니다. 해약금이란, 계약금만 걸고 중도금을 하지 않은 경우 마음이 바뀌어서 낸 계약금을 포기하고 없던 일로 하는 것이 해약금에 의한 계약 해제입니다. 민법에 따르면 해약금은 계약에 다른 약정이 없는 한, 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있습니다(이미 중도금 지급했다면 불가능). 따라서, 상대방의 사유로 계약이 해제되는 경우에는 받은 계약금=해약금이 되고, 이는 돌려주지 않아도 됩니다. 위약금은, 우리가 흔히 알고 있는 휴대폰 2년 약정으로 생각하시면 됩니다. 2년 약정을 걸었다가 그전에 휴대폰을 바꾸는 경우가 있지요? 위에 설명한 해약금은 별도 특약사항이 없어도 계약을 해제할 수 있지만, 위약금은 계약금을 위약금으로 간주한다는 내용(특약)이 있어야 합니다(계약 해제의 원상 복구 의무 때문).


 

4. 해제 및 해지 조항 작성 시 주의할 점 해제나 해지 조항 작성 시, 회사는 표준양식에 의존하기 보다 자신에게 맞는 해제/해지 조항을 만들 필요가 있습니다. 이는 경우에 따라 내가 적은 조항이 무효가 될 수 있기 때문입니다. 약관의 경우, 약관의 규제에 관한 법률에 의해서 해제 및 해지 조항이 무효가 되는 경우가 있고, 특히 계약(약관)의 해지 사유가 너무 추상적일 경우에는 해당 조항이 무효가 될 수 있습니다. 또한 해제/해지 조항이 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률이나, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 위반될 경우, 이 또한 효력이 없을 수 있습니다. 따라서, 이런 점을 고려하여 작성해야 합니다.


이상 법무법인 해성 기업법무팀이었습니다. 감사합니다.

계약의 해제와 해지의 차이점

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